Il Retail real estate si conferma un settore chiave in Italia

I dati analizzati da Jones Lang LaSalle lo confermano: anche in questa prima parte dell’anno il Retail in Italia rimane un settore trainante, in grado di portare il nostro paese sulla mappa globale. Il trend positivo è confermato dall’interesse di diversi player nazionali ed internazionali a crescere o ad entrare nel nostro mercato. Questo riguarda non solo Milano, Roma o Venezia, ma anche le piazze secondarie come Firenze, Torino, Bologna e Napoli, dove stanno nascendo interessanti piani di riqualificazione o riposizionamento delle destinazioni di shopping.

Stefania Lorusso

MAPIC ITALY DEBUTTA CON IL BOTTO

Missione compiuta, con numeri significativi e in un clima effervescente, che ha visto il business al centro della scena. La kermesse milanese si è rivelata un autentico successo, ritagliandosi sin d’ora un ruolo da protagonista nel panorama tricolore: una scommessa vinta con lungimirante determinazione dagli organizzatori. 1400 partecipanti registrati provenienti da 35 paesi di cui 402 retailers nazionali e internazionali, hanno preso parte alla prima edizione di MAPIC Italy, tenutosi il 24 e il 25 maggio presso il Superstudio Più. Un’atmosfera internazionale e positiva, quella che ha caratterizzato le due giornate intense che hanno fatto di Milano la capitale del retail real estate. Fin dalle prime ore dell’apertura, il Superstudio Più ha accolto i principali key players del settore, intenti a fare business e ragionare sui nuovi trend e progetti. Mapic Italy, organizzato da Reed MIDEM, è stato un vero acceleratore di business che ha permesso di avere una panoramica completa e specializzata del mercato italiano. “Il fatto che 402 retailers, provenienti da 35 Paesi, abbiano partecipato a MAPIC Italy è la testimonianza dell’interesse internazionale che l’Italia può suscitare, se stimolato” afferma Massimo Moretti, Presidente del Consiglio Nazionale dei Centri Commerciali (CNCC) – Associazione Nazionale che riunisce tutti i soggetti privati e pubblici collegati all’industria dei Centri Commerciali, dei Parchi Commerciali e dei Factory Outlets – “Abbiamo brand italiani, in particolar modo nel campo della moda e del food, desiderati in tutto il mondo e MAPIC Italy è stata un’opportunità straordinaria per mettere in luce le nostre eccellenze”. Continua Moretti: “Abbiamo creato infine una fortissima attenzione sul portafoglio del retail real estate italiano, esistente e in pipeline: MAPIC Italy è stata una vetrina eccezionale per mostrarlo ad investitori già presenti in Italia e ai molti interessati a investire in futuro. L’Italia riserva grandi opportunità e possibilità, le abbiamo mostrate e spiegate.”

LO STOCK SI AMPLIA E SI RINNOVA

Nel primo trimestre, secondo i dati analizzati da Jll, del 2016 lo stock del settore Retail ammonta a circa 18.542.000 mq, dato che include centri commerciali, parchi commerciali, factory outlet e anche in parte residuale i cosiddetti leisure, entertainment e lifestyle centre. A livello di distribuzione geografica, per quanto riguarda il Retail moderno la situazione è ancora simile al passato recente: concentrazione nel nord del Paese (circa il 58% del totale), predominanza di centri commerciali (86%) e di prodotti di piccole dimensioni o centri di prossimità (48%). Ancora oggi in Italia sono pochi gli esempi di centri di dimensioni elevate (con una superficie superiore agli 80.000 mq) che rappresentano infatti solo il 2% del totale. La scarsità di prodotto di dimensioni regionali e sovraregionali unita all’appetito degli investitori Retail nei confronti di questo tipo di asset, sta spingendo i player verso progetti di sviluppo o turnaround contribuendo alla crescita ed al rinnovamento dello stock esistente. Entro fine 2016 si prevede il completamento di altri 11 progetti già in costruzione (6 centri commerciali, 3 factory outlet, 2 parchi commerciali) per un totale di circa 477.000 mq, per il 75% concentrati nel nord Italia, a cui si aggiunge una media di 400.000 mq all’anno prevista per il periodo 2017-2020 (fra progetti in costruzione e pianificati). Merita di essere citata la recente inaugurazione del centro commerciale di Arese che con i suoi 100.000 mq circa rappresenta uno dei maggiori centri per dimensione in Europa.

AUMENTANO GLI INVESTIMENTI IN TUTTI I SEGMENTI

Per quanto riguarda gli investimenti, va segnalata la buona performance del settore che ha visto finalmente conferma della sua ripresa registrando 640 milioni di euro nel Q1 2016, circa la metà di quelli investiti in tutto il 2015. L’attività Retail è attualmente presente in tutti i segmenti, High Street, centri commerciali, parchi commerciali e factory outlet, in linea con gli obiettivi diversificati degli investitori che hanno come target core asset o ritorni elevati con un approccio value add. In particolare il settore High Street beneficia anche di un’ulteriore attenzione da parte degli investitori istituzionali domestici e internazionali che, non trovando nel settore Uffici prodotto core di dimensioni rilevanti, si spostano sul prodotto Retail a redditività elevata e garantita. Il risultato di tale attenzione trova evidenza nella continua compressione dei rendimenti netti prime per tutti i segmenti del settore Retail anche in questo inizio di 2016. Le previsioni per quest’anno confermano il forte interesse da parte di vari investitori internazionali che, in questo momento, sono pronti a considerare anche categorie di rischio diverse (non più solo core dominant), dimensioni inferiori (non più solo big size) e location non più solo nel nord Italia. Più in particolare il segmento High Street continuerà ad attrarre anche player domestici.

PIU’ SPECIALIZZAZIONE IN TERMINI DI FORMAT E DI PRODOTTO

Se nel periodo pre-crisi le dimensioni “contavano” oggi, con budget vistosamente ridotti, l’attenzione alla qualità dei centri commerciali è divenuta fondamentale. «La crisi è stata un punto di svolta per tutti, dai developer ai retailer, e la selezione è stata severa. «Chi è rimasto però – spiega Filippo Maffioli, amministratore delegato Promos Group – oggi è più forte e ha compreso che, per conquistare il visitatore, è necessaria una specializzazione sempre crescente, sia in termini di prodotto che di format. La crisi ha avuto naturalmente un impatto forte anche sulle proprietà degli asset italiani, con spinte evidenti alla concentrazione e, in alcuni casi, all’integrazione a valle, verso le società di servizi, con fusioni e acquisizioni mirate. I service provider, dal canto loro, stanno analogamente rafforzando le proprie posizioni, unendo le forze in gruppi più importanti e strutturati». Nel nuovo panorama competitivo la parola chiave oggi rimane comunque “Innovazione”, a tutti i livelli, dai servizi ai format alla finanza. Promos ha in programma due importanti progetti in fase di realizzazione tra ottobre e novembre: l’apertura di Scalo Milano, city style di nuova concezione che si configurerà come un sistema distributivo in grado di offrire il meglio di moda, design ed enogastronomia di alto livello e l’inaugurazione delle nuova Food Court al Valmontone Outlet di Roma.

L’INNOVAZIONE NON SI LIMITA SOLO “AL MATTONE”

«Per comprendere i cambiamenti avvenuti – evidenzia Corrado Vismara, amministratore delegato Larry Smith Italia – non bisogna solo fare riferimento alla crisi ma considerare che essa è intervenuta proprio nel momento in cui in Italia si passava dall’epoca dell’espansione a quella della maturità. In un mercato saturo le strategie di sviluppo, di gestione e di investimento sia del mondo immobiliare che di quello retail cambiano».
Uno degli aspetti emersi al Mapic Italy, infatti, è che i retailer stanno recuperando la voglia di sviluppare e sono interessati alle novità che, in realtà, al momento scarseggiano per cui occorre pensare a nuovi progetti in linea con un mercato trasformato. «L’innovazione – puntualizza Vismara – non è però limitata solo al mattone: noi stiamo proponendo in esclusiva con un grande partner internazionale una piattaforma per ottimizzare la gestione di tutta la comunicazione digitale dei centri commerciali che valorizza le banche disponibili che oggi sono un asset immateriale potenzialmente importante ma scarsamente valorizzato». Dalle analisi effettuate dall’azienda questa piattaforma risulta di assoluta avanguardia nel panorama internazionale e destinata i grandi player che veramente vogliono cogliere l’opportunità offerta dalle nuove tecnologie per imporre la propria leadership.

OFFRIRE IL GIUSTO MIX TRA PREZZO, INNOVAZIONE E QUALITA’

La crisi economica ha certamente cambiato l’atteggiamento degli italiani verso lo shopping. «Notiamo, infatti, – evidenzia Laura Andreoletti, country manager Neinver Italy – che le persone sono diventate molto attente alle occasioni: per ottimizzare le risorse a disposizione, gli italiani sono alla ricerca della soluzione che coniughi al meglio qualità e risparmio. I dati di andamento di questo primo trimestre ci hanno dato conferma che la nostra strategia di offrire il giusto mix tra prezzo, stile e qualità ci sta portando nella giusta direzione». Neinver ha terminato l’esercizio 2015 con risultati estremamente positivi sia in termini di visitatori che in termini di venidte nei 16 outlet che gestisce in tutta Europa con le insegne The Syle Outlets e Factory. Il giro d’affari ha infatti superato il miliardo di euro, con una crescita del 10% rispetto al 2014, mentre le visite totali sono state 44,25 milioni, con un aumento del 6% rispetto all’anno precedente. «Nel breve periodo – conclude Andreoletti – non abbiamo in programma espansioni a livello nazionale tuttavia per noi l’Italia continua a rappresentare un mercato importante ed esploriamo continuamente opportunità di crescita».

MERCATI MATURI VS MERCATI EMERGENTI

L’apertura del 2016 ha confermato il momento positivo per il real estate italiano dal punto di vista degli investimenti, dato in controtendenza rispetto al contesto globale ed europeo dove l’andamento è stato leggermente ridimensionato anno su anno. A questo proposito Sonae Sierra si trova attualmente in un processo di ribilanciamento dell’importanza dei mercati maturi nei confronti dei mercati emergenti ed ha destinato risorse per lo sviluppo in questi ultimi sia con operazioni d’investimento dirette (es. Colombia, Marocco etc..) sia fornendo servizi specialistici a partner locali (Russia, Tuchia, Algeria). «Relativamente ai mercati maturi in cui operiamo – dichiara Marco Pellizzari, general manager Development Sonae Sierra Italy – questi continuano ad essere di estrema importanza e il nostro obiettivo è quello di portare avanti dei progetti di sviluppo in alcune aree, come ad esempio in Italia, Germania, Romania, e ridurre contemporaneamente il capitale finanziario impiegato in altri Paesi. Per quanto riguarda l’Italia, essa rappresenta un mercato core per Sonae Sierra, con grandi opportunità per lo sviluppo di centri commerciali di qualità e il riposizionamento di strutture esistenti». L’azienda ha stretto recentemente un importante accordo di collaborazione con Generali Properties per il progetto di Citylife a Milano che include, oltre alle residenze e alle tre torri ad uso uffici, anche uno shopping district di 32.000 mq di GLA.